Creditele imobiliare si ipotecare

                

Notiuni privind sistemul de creditare ( banci, societati leasing , cooperative credit etc.) Gaj, contracte imprumut, ipoteci, dobanzi. Creditele ipotecare vs. credite imobiliare.

 

Banca  este  definita  ca  fiind  o  entitate  economica  de  stat  sau  particulara  ale  carei  functiuni  principale  sunt:

•  
  1. atragerea  mijloacelor  banesti  temporar  disponibile  ale  clientilor  in  conturile  deschise  acestora;
  2. acordarea  de  credite  pe  diferite  termene;
  3. efectuarea  de  viramente  intre  conturile  clientilor  si  de  transferuri  in  conturile  deschise  la  alte  banci;
  4. emiterea  de  instrumente  de  credit  si  efectuarea  de  tranzitii  cu  asemenea  instrumente;
  5. vanzarea-cumpararea  de  valuta  si  alte  operatiuni  valutare.

 

Creditul

 

Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse (de regula, sub forma de capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.

Cea mai mare parte a relatiilor de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor, realizandu-se pe piata monetara sau financiara.

Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt:

·        resursele creditului

·        relatiile creditului

 

Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori.

 

Garantiile se pot structura astfel:

1.  Garantia personala reprezinta angajamentul luat de o terta persoana (garant) de a plati creditorului datoria in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si cuprinde:

·        Garantia personala simpla ofera garantului posibilitatea de a negocia indeplinirea obligatiilor sale de plata in sensul de a cere executarea primordiala a debitorului sau sa raspunda numai pentru partea sa, in cazul in care exista mai multi garanti.

·        Garantia personala solidara obliga garantul, daca este solicitat de creditor sa plateasca concomitent, sau chiar inaintea debitorului, daca aparent prezinta conditii preferabile de solvabilitate.

2. Garantiile reale se aplica asupra unor proprietati ale creditorului sau altor terte persoane (garanti) si cuprinde:

·        Retinerea - asigura creditorului dreptul de a solicita proprietatea unui bun al debitorului atat timp cat nu a fost achitata integral o datorie ce se refera la acel bun. Pentru realizarea acestui drept trebuie indeplinite conditiile:
·         bunul corporal detinut de debitor sa aiba o legatura cu creanta

·         creanta trebuie sa fie certa si exigibila

Gajarea - este actul prin care debitorul remite creditorului un bun in garantia creditului (gajul) ceea ce de regula se face cu deposedare.

Daca gajarea are loc fara deposedare, creditorul primeste un titlu de recunoastere a gajului care este necesar sa fie publicat.

Creditorul titular al gajului are, in virtutea gajarii, urmatoarele drepturi:

·         dreptul de preferinta - de a fi platit inaintea altor creditori, in cazul vanzarii bunului ce reprezinta garantia

·         dreptul de urmarire - in cazul in care se schimba proprietarul

·         dreptul de retinere - posibilitatea de a pastra obiectul gajului

·         dreptul de vanzare - vanzarea in justitie a bunului gajat

 

 

Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare.

Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

·         de preferinta

·         de urmarire

 

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:

•       legala - prevazuta de lege

•       convenita - consimtita prin contract

•       judiciara - acordata de organele judecatoresti

Privilegiul – este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi:

•      generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu

•      speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu (mobiliar, imobiliar)

Creditorul privilegiat dispune de drepturile:

•      de preferinta

•      de urmarire

                                  
Termenul de rambursare

In general se poate structura ca:

•       scurt - de la 24 de ore pana la 1 an

•       mediu - peste 1 an pana la 5 ani

•       lung - peste 5 ani pana la 50 de ani

Dobanda

Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

•       fixa - pe toata durata rambursarii

•       variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti

Acordarea (tranzactionarea creditului)

Poate avea loc consimtirea creditului:

•       in cadrul unei tranzactii unice (acordarea unui imprumut, angajarea unui depozit, vanzarea unei obligatiuni)
•      esalonat - la intervale prestabilite sau chiar - credit deschis - fara specificarea intervalelor de acordare ca in cazul cartilor de credit sau a liniilor de credit

Consemnarea si transferabilitatea

Se realizeaza consemnarea relatiilor de credit prin diverse forme de inscrisuri -instrumente de credit

Aceste forme de consemnare cuprind:

•       obligatiile celor doua parti:

             · a creditorului - de a plati debitorului suma angajata

             -a debitorului - de a rambursa suma primita, precum si de a achita veniturile accesorii (dobanda)
•     conditiile de acordare si de rambursare a creditului

•       garantiile prevazute a se acorda

Prin transferul instrumentelor de credit se realizeaza cesiunea de creante si totodata in functie de necesitati sau optiuni creditorul poate transforma creanta in bani.

Dintre criteriilor ce pot delimita principalele tipuri de raporturi de credit in functie de interdependentele care le caracterizeaza si le diferentiaza mentionez:

•       persoana creditorului

•       modalitatea specifica de formare si utilizare a capitalurilor disponibile

•       persoana debitorului

•       modul de folosire al capitalului imprumutat

•       obiectul creditului si sfera de utilizare

•       duratele de constituire a capitalului disponibil si de utilizare de catre imprumutati

 

Leasing-ul este o operatiune comerciala prin care o parte denumita locator/finantator transmite pentru o perioada determinata dreptul de folosinta a unui lucru al carui proprietar este catre alta parte, denumita utilizator, la solicitarea acesteia din urma, contra unei plati periodice, denumita rata de leasing, iar la sfarsitul perioadei de leasing locatorul/finantatorul se obliga sa respecte dreptul de optiune al utilizatorului de a cumpara bunul, de a prelungi contractul de leasing ori de a inceta raporturile contractuale.

 

Contractul de leasing

In Romania, contractul de leasing este reglementat prin Ordonanta Guvernamentala nr. 51/1997, republicata in Monitorul Oficial nr. 9 din 12.01.2000, operatiunile de leasing constituind o noua categorie de fapte de comert care se adauga la cele prevazute de art. 3 Cod Comercial.

Elementele contractului de leasing sunt:

1. Partile:
   - locatorul/finantatorul;

      - utilizatorul.

1. Descrierea exacta a bunului care face obiectul contractului de leasing;
2. Valoarea totala a contractului de leasing;
3. Valoarea ratelor de leasing si termenul de plata a acestora;
4. Perioada de utilizare in sistem de leasing a bunului;
5. Clauza privind obligatia asigurarii bunului.  

 

Partile intr-un contract de leasing sunt:

1. Utilizatorul (locatarul) - clientul solicitarilor sau beneficiarul lucrului;
2. Finantatorul operatiunii - creditorul sau cumparatorul bunului (de regula, este o societate comerciala specializata);
3. Furnizorul (vanzatorul) - constructorul, producatorul sau fabricantul lucrului.

 

Obiect al operatiunilor de leasing il pot constitui bunurile imobile, bunurile mobile de folosinta indelungata aflate in circuitul civil, cu exceptia inregistrarilor pe banda audio si video, a pieselor de teatru, manuscriselor, brevetelor si a drepturilor de autor.

Statistic, obiect al leasingului il formeaza in special echipamentul de calcul, aparatele si instrumentele de masura, mijloacele de transport, masinile unelte, masinile agricole.

Utilizatorul poate opta pentru cumpararea bunului inainte de sfarsitul perioadei de leasing, daca partile convin astfel si daca utilizatorul achita toate obligatiile asumate prin contract.

 

Creditele imobiliare si ipotecare

 

Sunt o modalitate simpla de a-ti cumpara o locuinta sau un teren, de a-ti construi o casa sau de a-ti moderniza, extinde sau termina locuinta pe care o ai cu ajutorul unei sume de bani pe care ti-o imprumuta banca. Suma imprumutata o vei returna sub forma unor rate lunare pe o perioada cuprinsa intre 3 si 20 de ani, in functie si de destinatia imprumutului.

Bancile din Romania va pun la dispozitie diferite modalitati de credite.

In aceasta sectiune vom face o evaluare a posibilitatilor de credit pentru proprietati imobiliare in Romania.

Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea / extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia, sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare.

Principala diferenta dintre un credit ipotecar si unul imobiliar este mecanismul de ajustare a dobanzilor variabile.

In cazul creditelor ipotecare, rata dobanzii se calculeaza prin adaugarea unei marje de dobanda fixe asupra indicilor monetari de referinta.  Legea privind creditul ipotecar prevede ca, pe parcursul contractului, dobanda la credit se modifica doar in paralel cu aceste repere. Indicii monetari utilizati sunt BUBOR - pentru dobanzile la lei, EURIBOR - la euro si LIBOR - la dolari si reprezinta ratele de dobanda la care bancile se imprumuta intre ele, in functie de moneda utilizata.

In schimb, creditele imobiliare nu sunt reglementate printr-o lege specifica, astfel ca bancile au o mai mare libertate in construirea produselor. In acest caz, dobanzile variabile se ajusteaza in functie de politica institutiei finantatoare, care tine cont atat de evolutia indicilor monetari de referinta de mai sus, cat si de factori interni - modificarea strategiei comerciale, a obiectivelor sale financiare etc.

Creditul punte este un produs special in categoria creditelor pentru locuinte. Imprumutul este destinat persoanelor care detin o locuinta si vor sa o vanda pentru a cumpara alta. Spre deosebire de un imprumut normal care se ramburseaza in timp, in mai multe rate, creditele punte au si optiunea de a putea fi rambursate integral la scadenta.

Astfel, imprumutul este restituit dupa vanzarea imobilului detinut initial in proprietate, iar pe perioada contractului se plateste numai dobanda.

Pe langa destinatiile clasice, creditele imobiliare / ipotecare pot fi folosite si pentru refinantarea unui credit similar contractat in trecut. Aceasta solutie este recomandata de regula persoanelor care au in derulare un imprumut la o dobanda mult mai mare decat cea existenta pe piata in prezent. Apelul la un asemenea credit le permite clientilor sa-si diminueze, uneori substantial, costul cu dobanda.

Ce trebuie sa stii cand iei un imprumut pentru a-ti face o casa sau a achizitiona un teren?

 

Un imprumut de la banca presupune o serie de avantaje, dar si cateva conditii de acordare a acestuia. Astfel, banca te va informa despre tot ce trebuie sa stii cu privire la dobanda si calculul ratelor lunare. Creditul poate fi rambursat anticipat, integral sau partial, cu perceperea unui comision pentru platile anticipate. Imprumutul se solicita in baza venitului total al familiei. In acelasi timp, exista o serie de conditii de baza pe care orice solicitant al unui imprumut trebuie sa le indeplineasca :

• Vechime la locul actual de munca si domiciliul si/sau locul de munca in judetul unde soliciti creditul
• Venitul familiei tale trebuie sa fie la un nivel stabilit de banca
• In cazul in care veniturile tale nu sunt suficiente, se poate lua in calcul si un co-debitor (membru al familiei)
• Asigurare de viata si asigurare imobiliara care te protejeaza in cazul unor evenimente nedorite
• Depunerea unui avans la solicitarea creditului, intr-un procent specificat de banca

 

Casa prin credit imobiliar sau nevoi personale cu ipoteca?

Cea mai uzitata metoda de finantare pentru achizitia unei case in prezent este creditarea la o banca sau companie non-bancara. In cazul in care apelati la o banca, puteti contracta un credit imobiliar sau un credit pentru nevoi personale cu ipoteca.

 

Elemente comune:

-         garantia adusa in ambele cazuri este ipoteca pe o proprietate existenta (a solicitantului sau a unei rude) si suplimentar, asigurarea de imobil si cea de viata cesionate in favoarea bancii; aceasta trebuie sa acopere minim 133% creditul;

-         perioada de creditare foarte mare, ajungand pana la 30 ani;

-         nu exista un plafon maxim, se poate aproba orice suma, in functie de eligibilitatea solicitantului;

 

Particularitati specifice creditului imobiliar:

-         se solicita un avans minim de 25% din valoarea evaluata a imobilului (confirmarea contributiei proprii poate fi facuta astfel: din raportul de evaluare sa rezulte ca exista o constructie intr-un anumit stadiu, extras de cont, precontract, contract de vanzare-cumparare sau chitanta din care sa rezulte ca vanzatorul a incasat avansul) ;

-         este folosit cu destinatie specifica, care nu poate fi alta decat: achizitie imobil, constructie, renovare, achizitie teren, refinantarea unui alt credit imobiliar;

-         banii sunt transferati direct in contul vanzatorului, al constructorului sau al furnizorului materialelor de constructie;

-         gradul de indatorare (luand in considerare doar angajamentele pentru creditele de investitii imobiliare) este de maxim 35% din totalul veniturilor familiei si maxim 40% (luand in considerare toate tipurile de angajamente).

Particularitati specifice creditului pentru nevoi personale cu ipoteca:

-         nu se solicita avans;

-         nu este solicitata a fi mentionata sau dovedita destinatia, banii pot fi retrasi oricand din cont si utilizati dupa bunul plac;

-         gradul de indatorare (luand in considerare doar angajamentele pentru creditele de nevoi personale) este de 30% din venituri, maxim 40% (luand in considerare toate tipurile de angajamente).

 

Credite imobiliare

Criterii de comparare: valoarea proprietatii - 90.000 euro din care o banca poate finanta maxim 67.500 euro (prin lege, maxim 75% din valoarea evaluata a proprietatii); credit in euro pe 30 ani.

Creditul imobiliar presupune costuri mai reduse din toate punctele de vedere fata de creditul de nevoi personale cu ipoteca, aparent nesemnificative, insa pe termen lung diferenta este evidenta.

Se compara oferta completa de credite de pe piata bancara romaneasca in functie de DAE (Dobanda Anuala Efectiva - costul total al unui credit), precum si dupa toate celelalte criterii relevante in luarea deciziei finale. Cele peste 700 de oferte sunt actualizate zilnic, impreuna cu societatile financiare. Pentru a economisi timp, aplicati online gratuit pentru credite la: Raiffeisen Bank, Piraeus Bank, Finansbank, HVB-Tiriac, ABN Amro, Banca Romaneasca, BancPost, Alpha Bank si un reprezentant al fiecarei banci va va suna pentru preaprobare.

 

Creditul ipotecar este un credit acordat de banca pentru cumpararea, construirea, renovarea unor locuinte, cumpararea unui teren sau refinantarea creditelor cu aceeasi destinatie contractate de la alte banci. Pentru a primi un credit ipotecar trebuie sa aveti o garantie, reprezentata de ipoteca asupra constructiei, a locuintei cumparate sau un alt imobil. In completarea garantiei se pot aduce si alte tipuri de garantii, precum un depozit bancar. Conform normelor Bancii Nationale, aveti nevoie de un avans de 25% din valoarea locuintei.

Pot obtine un credit ipotecar de la o banca ce activeaza in Romania atat cetatenii romani ce obtin venituri in tara cat si cei care lucreaza in strainatate. De asemenea, si cetatenii straini care lucreaza in Romania pot obtine un astfel de imprumut.

Pentru a obtine un credit ipotecar trebuie sa aveti varsta minima de 18 ani (in cazul unor banci, precum Piraeus Bank) sau 20 de ani (Banca Romaneasca).

Creditul trebuie rambursat, in general, pana la varsta pensionarii, respectiv 65 de ani,

Daca veniturile nu sunt suficiente pentru a contracta un credit, HVB-Tiriac accepta pentru calculul eligibilitatii dumneavoastra si veniturile partenerului de viata, chiar daca nu sunteti casatoriti, asa cum solicita celelalte banci. De asemenea, BRD accepta codebitori, neavand o limita maxima, mergand pana la gradul IV de rudenie, facilitate care ar putea sa va ajute foarte mult, marindu-va sansele de a contracta un imprumut.